Sonderkündigungsrecht Wohnung

in diesen Fällen können Sie sich von Ihren Verpflichtungen lösen

Wenn es um die Kündigung eines Mietvertrags geht, beträgt die übliche Frist normalerweise drei Monate. In einigen Situationen räumt der Gesetzgeber den Mietern ein Sonderkündigungsrecht ein. Um dieses Recht in Anspruch zu nehmen, sind besondere Gründe erforderlich, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht absehbar waren.

Nachfolgend erfahren Sie, in welchen Fällen eine Sonderkündigung des Mietvertrags möglich ist und was die Rechtslage für Sie bedeutet, wenn Sie einen Umzug planen.

31. Juli 2023

Sonderkündigung der Wohnung – das Mietrecht bildet die Grundlage

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in Deutschland die meisten Aspekte des Mietrechts. Es kodifiziert das deutsche Zivilrecht und schafft einheitliche Regelungen für die Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen und juristischen Personen. Dadurch legt das BGB nicht nur die Spielregeln für Mietverträge fest, sondern für Verträge aller Art.

Mieter und Vermieter empfinden die Regelungen – jeweils aus ihrer Perspektive – oft als starr und fühlen sich durch sie in ihrem Handlungsspielraum eingeengt. Zu beachten ist allerdings, dass die Gesetzgebung allen natürlichen und juristischen Personen einen sicheren rechtlichen Rahmen bietet.

Wenn Sie sich mittels Ihres Sonderkündigungsrechts von Ihrer Wohnung trennen möchten, lohnt es sich, die entsprechende Stelle im BGB nachzuschlagen.

Unter welchen Umständen steht Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu?

Der Gesetzgeber hat das Sonderkündigungsrecht mit § 561 BGB geregelt. Die Vorschrift verweist ihrerseits auf § 558 und § 559 BGB.

Das Recht zur Sonderkündigung der Wohnung steht Mietern somit nur in zwei Fällen zu:

1

Es kommt zu einer Mieterhöhung, durch die der Vermieter die Miete auf den ortsüblichen Preis anhebt. Sobald der Mieter das Mieterhöhungsverlangen schriftlich erhalten hat, hat er zwei Monate Zeit, um den Mietvertrag ebenfalls in Schriftform zu kündigen. Sobald die Mietpartei der Erhöhung zugestimmt hat, erlischt das Sonderkündigungsrecht.
2

Der Vermieter führt Modernisierungsmaßnahmen durch und legt Teile der Kosten auf den Mieter um. Die vermietende Partei ist verpflichtet, die Mietpartei(en) mindestens drei Monate vor dem Beginn über die geplanten Baumaßnahmen zu informieren. Der Vermieter muss die Details der Modernisierungsmaßnahmen genau beschreiben und die Auswirkungen auf die Mietkosten darlegen. Sobald der Mieter diese Informationen erhalten hat, gilt eine gesetzliche Bedenkzeit: Diese dauert einen Monat lang und beginnt ab dem Ende des Kalendermonats, in dem die Mietpartei Kenntnis über die geplanten Maßnahmen erlangt hat. Zum zuvor genannten Punkt besteht ein wesentlicher Unterschied: Versäumt der Mieter es, innerhalb dieser Zeit von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen, kann er den Mietvertrag noch bis zu zwei Monate nach dem Erhalt der Erhöhungserklärung kündigen.

Sie müssen Ihrem Vermieter die Sonderkündigung postalisch zustellen, da das Dokument ansonsten nicht rechtsverbindlich ist.

Wann ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags möglich und worin bestehen die Unterschiede zum Sonderkündigungsrecht?

Fristlose Kündigungen ermöglichen im Gegensatz zum Sonderkündigungsrecht eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses. Denn auch eine wirksame Sonderkündigung entbindet Sie nicht von der Pflicht, die fälligen Mietkosten bis zum Auslaufen des Mietvertrages zu zahlen.

Eine rechtswirksame fristlose Kündigung befreit Sie hingegen von allen Verpflichtungen, die Sie mit der Unterzeichnung des Vertrages eingegangen sind.

Die sofortige Vertragskündigung vonseiten des Mieters ist für Ausnahmefälle vorgesehen. Als Gründe kommen vor allem Mängel infrage, durch die Gesundheitsgefahren zum Nachteil der Mietpartei entstehen, wie Schimmelpilzbefall, erhebliche Sicherheitsmängel oder Schäden infolge eines Feuers oder einer Naturkatastrophe.

Des Weiteren begründen beispielsweise die folgenden Gegebenheiten die unverzügliche Kündigung des Mietvertrags:

Aufgrund von Bauarbeiten ist die Nutzung der Wohnung zeitweise nicht möglich.
Die nutzbare Wohnfläche ist mindestens zehn Prozent kleiner als vertraglich vereinbart.
Der Vermieter ist im Besitz eines Wohnungsschlüssels und betritt die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters.
Die Heizung fällt während der Heizperiode vollständig aus und eine umgehende Reparatur ist nicht möglich.

Eine fristlose Kündigung kommt nur infrage, wenn Sie entsprechende Mängel nachweisen können und Sie Ihren Vermieter zuvor erfolglos dazu aufgefordert haben, die Missstände zu beheben. Wie lange die vermietende Partei Zeit hat, um Ihrer Beschwerde abzuhelfen, ist nicht eindeutig definiert. Die Rechtsprechung erachtet in den meisten Fällen eine Frist von zwei Wochen für angemessen. Nach dem Ablauf dieser Zeitspanne können Sie Ihren Mietvertrag fristlos kündigen, wenn der Vermieter die Mängel nicht behoben hat. Stellen Sie sich in diesen Fällen auf Rechtsstreitigkeiten ein und lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

Gilt das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung bei einem Umzug?

Nein. Wenn Sie Ihren Wohnort wechseln möchten, steht Ihnen kein Sonderkündigungsrecht zu, solange die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Der Gesetzgeber schützt durch das BGB auch die Interessen des Vermieters und verhindert, dass sich Mieter zu spontanen Umzügen entscheiden, durch die geplante Mieteinnahmen unerwartet wegfallen. Zwar fühlen sich Mietende durch diese Regelungen oftmals eingeengt, allerdings ist zu beachten, dass die Vermieterseite Planungssicherheit benötigt, um Investitionen zu steuern und einen reibungslosen Betriebsablauf zu garantieren.

Wenn Sie beabsichtigen, Ihren Wohnort zu wechseln, sollten Sie deshalb Ihren Mietvertrag rechtzeitig und ordnungsgemäß kündigen, um finanzielle Doppelbelastungen nach dem Umzug zu vermeiden.

Fazit - Sonderkündigung des Mietvertrags ist nur in seltenen Fällen möglich

Eine Sonderkündigung der Wohnung kommt nur in wenigen Ausnahmefällen infrage. Gleiches gilt für eine fristlose Kündigung.

Achten Sie darauf, Ihren Mietvertrag rechtzeitig zu kündigen, wenn Sie einen Umzug aus privaten oder beruflichen Gründen planen, ohne dass die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechts vorliegen. Dies bedeutet für Sie, dass Sie Ihren bestehenden Vertrag spätestens drei Monate vor dem Einzug in die neue Immobilie auflösen müssen, um finanzielle Doppelbelastungen zu vermeiden.

In unserer Checkliste für den Umzug finden Sie eine Übersicht über alle Schritte, die Sie vor einem Wohnortwechsel einleiten müssen.

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