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Mieter-Selbstauskunft: Erlaubte Fragen und Anwendungsbereiche

Bei einer Mieterselbstauskunft handelt es sich um eine Auskunft (in Form eines Formulars), welches der Vermieter von einem Wohnungsinteressenten verlangen kann, bevor dieser einen Mietvertrag abschließt. Es dient dem Vermieter dazu, für die Vermietung wichtige Informationen über den Mietinteressenten und dessen finanzielle Situation zu erfragen.

28. August 2023

Eine Mieterselbstauskunft ermöglicht es dem Vermieter, sich ein genaueres Bild von der Zuverlässigkeit des potenziellen Mieters in Bezug auf die zukünftigen Mietzahlungen zu machen. Dies kann beispielsweise bei Personen mit einem geringen Einkommen wie Studenten oder Geringverdienern relevant sein, um die regelmäßigen Zahlungen der Miete sicherzustellen. Allerdings ist zu beachten, dass eine Selbstauskunft in der Regel auch bei finanziell starken Personen angefragt wird.

Eine Selbstauskunft des Mieters beinhaltet verschiedene Fragen, welche den Wohnungsinteressenten betreffen. Erlaubte Fragen beziehen sich beispielsweise auf die Identität des Bewerbers, das Einkommen, die Anzahl der zukünftigen Haushaltsangehörigen sowie eventuelle Insolvenzverfahren oder Mietschulden, welche gegebenenfalls in den letzten Jahren aufgetreten sind.

Einige strittige Fragen, welche auch auftreten könnten, wie beispielsweise in Bezug auf den Familienstand oder vorherige Mietverhältnisse, bei denen es keine einheitliche Rechtsprechung gibt, müssen in der Regel zwar nicht beantwortet werden, sollten aber nach Möglichkeit beantwortet werden. Es empfiehlt sich, alle offenen Fragen so genau wie möglich und auch wahrheitsgemäß zu beantworten. Falsche Angaben in zulässigen Fragen können nämlich zu rechtlichen Konsequenzen, wie beispielsweise einer fristlosen Kündigung oder der Anfechtung des Mietvertrags führen.

Als Wohnungssuchender sollte man deshalb immer im Hinterkopf behalten, dass eine Selbstauskunft dazu dient, eine vertrauensvolle Grundlage für das Mietverhältnis zu schaffen und dabei helfen soll, sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters zu wahren.

Der Unterschied zwischen Mieterselbstauskunft / SCHUFA-Selbstauskunft / Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Bei der Mieterselbstauskunft, der SCHUFA-Selbstauskunft sowie der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung handelt es sich um wichtige Dokumente, welche im Rahmen der Wohnungssuche und eines Mietvertragsabschlusses benötigt werden. Zwischen den genannten Dokumenten bestehen folgende Unterschiede:

Bei einer Selbstauskunft, wie zuvor bereits erwähnt, handelt es sich um einen Fragebogen, welchen Vermieter von Mietinteressenten verlangen können, um relevante Informationen für ein mögliches Mietverhältnis bekommen zu können. Die Selbstauskunft hilft dem Vermieter dabei, sich ein genaueres Bild von der finanziellen Situation sowie der Zuverlässigkeit des Bewerbers machen zu können. Erlaubte Fragen beziehen sich beispielsweise auf persönliche Informationen wie den Namen, die aktuelle Anschrift, den Beruf, das Einkommen, die Anzahl der Personen im Haushalt sowie weitere Informationen.

Bei der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) handelt es sich um eine privatwirtschaftliche Organisation, welche Finanzinformationen über die Zahlungshistorie sowie die finanzielle Situation von Personen und Firmen sammelt. Mithilfe der SCHUFA-Selbstauskunft ist es einem Vermieter leichter möglich, die finanzielle Bonität einer Person besser einschätzen zu können. Im Vordergrund stehen dabei Einblicke in die Kreditwürdigkeit des zukünftigen Mieters. Die SCHUFA-Auskunft liefert dem Vermieter Informationen über bestehende Kredite, Schulden sowie eventuelle Zahlungsausfälle.

Die sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wird vom letzten Vermieter ausgestellt und bestätigt dem ehemaligen Mieter, dass er in seinem vorherigen Mietverhältnis keine Mietschulden hatte und die Miete immer pünktlich bezahlt hat. Diese Bescheinigung dient ebenfalls als Nachweis der Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Mieters.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich die Mieterselbstauskunft von den anderen Dokumenten wie der SCHUFA-Selbstauskunft oder der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung dadurch unterscheidet, dass sie den Fokus nicht in erster Linie auf die finanziellen Aspekte des zukünftigen Mieters legt. Während die SCHUFA-Auskunft die Bonität des Bewerbers belegt, zeigt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, dass der Wohnungsinteressent in früheren Mietverhältnissen seine Miete immer pünktlich bezahlt hat und es auch keine Mietschulden gibt.

Die Selbstauskunft dient dem Vermieter dazu, sich ein besseres (und persönlicheres) Bild von dem zukünftigen Mieter zu machen, während die SCHUFA-Selbstauskunft sowie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung den Fokus mehr auf die finanziellen Aspekte des Mietinteressenten legen.

Erlaubte Fragen in der Mieterselbstauskunft

Auch wenn der zukünftige Vermieter eine Vielzahl von Informationen haben möchte und auch benötigt, so gibt es doch Grenzen bezüglich der Informationen und dessen, was er fragen darf. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nur Fragen stellen darf, welche das zukünftige Mietverhältnis betreffen. Durch die EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) gilt das Prinzip der „Datenminimierung“. Es dürfen nur Daten erfragt werden, die dem verfolgten Zweck „angemessen“ sind und die Datenmenge muss auf das notwendige Minimum beschränkt werden. Darüber hinaus wird unterschieden zwischen Fragen, welche der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung stellen darf und jenen, die erst bei Vertragsabschluss gestellt werden dürfen.

Fragen, die bei der Wohnungsbesichtigung gestellt werden dürfen:

Bei einer Wohnungsbesichtigung dürfen vom Vermieter nur sehr wenige Informationen abgefragt werden. Fragen, welche ein Vermieter bei einer Wohnungsbesichtigung stellen darf, umfassen beispielsweise Informationen wie den Namen, Vorname, Adresse sowie die Telefonnummer, um den Interessenten anrufen zu können.

Ebenfalls darf der Vermieter im Falle der Vermietung einer Sozialwohnung noch nach einem Wohnberechtigungsschein fragen. Auch eine Überprüfung des Personalausweises des Mietinteressenten darf der Vermieter zwecks Legitimation des Mietinteressenten vornehmen. Eine Kopie des Ausweises ist allerdings nicht gestattet. Alle weiteren Dokumente wie die Selbstauskunft des Mieters, die SCHUFA-Selbstauskunft sowie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung sind bei diesem ersten Besichtigungstermin nicht erforderlich.

Fragen, die nach einer Wohnungsbesichtigung und vor einer Vertragsunterzeichnung gestellt werden dürfen:

Sind sich Vermieter und Wohnungsinteressent so weit einig und es kommt zu einem Vertragsabschluss, dann darf der Vermieter noch folgende Informationen von seinem zukünftigen Mieter erfragen:

Angaben zum Familienstand
Das Nettoeinkommen
Angaben zum Arbeitgeber und zur Tätigkeit
Anzahl und Alter der Personen, die neben dem Mieter noch mit in der Wohnung wohnen sollen
Frage nach Haustieren, die mit einziehen sollen
Nachfrage, ob ein Verbraucherinsolvenzverfahren vorliegt
Nachfragen, ob eine eidesstattliche Versicherung vorliegt
Nachfragen, ob Mietschulden aus einem vorherigen Mietverhältnis vorliegen
Nachfragen, ob das Sozialamt die Miete trägt

Es ist sehr wichtig, ehrlich auf zulässige Fragen zu antworten, um später keine rechtlichen Konsequenzen wie eine Kündigung oder die Anfechtung des Mietvertrags befürchten zu müssen.

Beispiele für unzulässige Fragen

Ein Vermieter hat allerdings bei der Selbstauskunft des Mieters auch bestimmte Grenzen zu beachten, um die Privatsphäre seines potenziellen Mieters zu wahren. Es gibt Fragen, die ein Vermieter nicht stellen darf, da sie persönliche und sensible Informationen betreffen. Nachfolgend sind sechs Beispiele für unzulässige Fragen aufgeführt, welche ein Vermieter nicht stellen darf:

1

Familienplanung: Ein Vermieter darf nicht nach der Familienplanung fragen, da es sich hierbei um private Angelegenheiten des Mieters handelt und diese keinen direkten Einfluss auf das Mietverhältnis haben.
2

Religion: Auch Fragen nach der religiösen Zugehörigkeit sind unzulässig, da sie persönliche Überzeugungen betreffen und keinerlei Bedeutung für die Miet-Beziehung haben.
3

Gesundheit und Behinderung: Ein Vermieter darf nicht nach dem Gesundheitszustand oder etwaigen Behinderungen fragen, da es sich hierbei ebenfalls um sensible Informationen handelt, welche keinen Einfluss auf das Mietverhältnis haben.
4

Sexuelle Orientierung: Fragen zur sexuellen Orientierung sind ebenfalls nicht erlaubt, da sie die persönliche Intimsphäre betreffen und nicht relevant für das Mietverhältnis sind.
5

Vorstrafen: Ein Vermieter darf auch nicht nach Vorstrafen oder laufenden Ermittlungsverfahren fragen, da diese Informationen nicht relevant für die Miet-Beziehung sind.
6

Parteizugehörigkeit: Fragen nach der politischen Gesinnung und einer möglichen Parteizugehörigkeit sind auch unzulässig, da die politische Meinung eine private Angelegenheit ist und keinen Einfluss auf die Eignung als Mieter hat.

Diese und viele weitere Fragen sind aufgrund der Datenschutzbestimmungen, insbesondere der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) nach Artikel 9 und 10 unzulässig und dies soll sicherstellen, dass Mietinteressenten vor unangemessenen Eingriffen in die Privatsphäre geschützt werden. Der Vermieter sollte sich ausnahmslos auf Fragen beschränken, welche für das Mietverhältnis relevant sind, um die Rechte und die Privatsphäre des Mieters zu wahren.

Bei unrechtmäßigen Fragen besteht das Recht, bewusst falsch zu antworten, ohne rechtliche Konsequenzen zu fürchten. Allerdings kann eine Lüge das Verhältnis zum Vermieter auch beeinträchtigen, was immer bedacht werden sollte.

Mitwirkungspflichten: Welche Fragen Sie wahrheitsgemäß beantworten müssen

Bei einer Mieter-Selbstauskunft ist man verpflichtet, bei allen Fragen, welche das Mietverhältnis direkt betreffen, wahrheitsgemäße Angaben zu machen. Nachfolgend sind fünf Beispiele von Fragen aufgeführt, auf die wahrheitsgemäß geantwortet werden muss:

1

Identität: Hierzu gehören der vollständige Name, das Geburtsdatum, die aktuelle Anschrift sowie die Telefonnummer. Diese Informationen sind zur Identifikation des Mieters und zur Kontaktaufnahme wichtig.
2

Zukünftige Haushaltsangehörige: Die Frage nach der Anzahl der Personen, welche mit Ihnen einziehen werden, ist relevant für die Belegung der Wohnung und damit in Zusammenhang stehende Kosten.
3

Einkommen: Der Vermieter möchte wissen, ob man auch in der Lage ist, zukünftig die Miete bezahlen zu können. Der Vermieter darf also auch nach dem Nettoeinkommen des künftigen Mieters fragen.
4

Nutzung der Wohnung: Bei der Art der Nutzung der Wohnung geht es darum, ob die Wohnung privat oder gewerblich genutzt werden soll. Diese Informationen sind relevant für die Nutzung des Mietobjekts.
5

Mietschulden: Falls noch Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen bestehen, müssen diese ebenfalls ehrlich angegeben werden, da dies Einfluss auf die Zahlungsfähigkeit haben kann.

Da alle diese Fragen direkt das Mietverhältnis betreffen und somit die Entscheidung des Vermieters beeinflussen, ist es wichtig, diese Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten, um mögliche rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Muss man eine Mietselbstauskunft überhaupt ausfüllen?

Kurz gesagt: Nein! Mietinteressenten sind nicht gesetzlich dazu verpflichtet, eine solche Selbstauskunft auszufüllen. Ein Vermieter hat also keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Mieterselbstauskunft. Allerdings ist es möglich, dass ein Vermieter diese Auskunft als Voraussetzung für den Mietvertrag verlangt. In diesem Falle kann ein Mietinteressent entscheiden, ob er die Auskunft ausfüllen möchte oder nicht.

Ein Verweigern dieser Auskunft kann jedoch dazu führen, dass er bei der Vergabe der Wohnung benachteiligt wird. Es empfiehlt sich daher, die Mietselbstauskunft sorgfältig und auch möglichst vollständig auszufüllen. Allerdings braucht der Mietinteressent nur jene Fragen wahrheitsgemäß zu beantworten, welche für das Mietverhältnis von zentraler Bedeutung sind.

Auskunftspflichten ohne Selbstauskunft

In bestimmten Situationen haben Mieter Auskunftspflichten, auch ohne eine Mietselbstauskunft auszufüllen. Hier sind einige Beispiele für eine solche Auskunftspflicht:

1

Wird die Miete oder die Kaution vom Sozialamt bezahlt, dann hat der Vermieter einen Anspruch darauf, über diesen Umstand informiert zu werden.
2

Eine Auskunftspflicht gegenüber dem Vermieter besteht ebenfalls dann, wenn eine finanzielle Notlage vorliegt, welche die Mietzahlungen gefährden könnte.
3

Beträgt die zu zahlende Miete mehr als 75 Prozent des Nettoeinkommens des Mietinteressenten, dann muss dies dem zukünftigen Vermieter ebenfalls mitgeteilt werden. Eine im Verhältnis zum Nettoeinkommen so hohe Miete könnte ebenfalls die regelmäßigen Mietzahlungen gefährden.
4

Ein eröffnetes Insolvenzverfahren gegen den Wohnungsinteressenten muss ebenfalls dem Vermieter mitgeteilt werden. Auch in diesem Falle könnte ein solches Verfahren und die damit einhergehenden finanziellen Probleme des Interessenten, die monatlichen Mietzahlungen gefährden.

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